Répartition de parts de SCPI

[Pierrick-V]

@Robin_2b

D’ailleurs je trouve ça bizarre le fais que depuis 15 ans le marché des SCPI tourne dans les 5% et que depuis peu de jeune SCPI arrive à surperformer le marcher,

Veux tu l explication ?

C’est tout simple… Les frais d entrée sont en fait des retrocomissions aux cgp, distributeurs de scpi… Au lieu de les payer, la Scpi les reinjecte de suite ds les acquisitions et 10/12% c’est énorme…

Bien entendu, il n est pas dit que ces scpi vont fournir 7%+ pendant 20 ans… mais tu n est pas mariée à elles non plus.

@Robin_2b

qui tiens dans le temps quitte à tourner à 4,50%

4.50% - frais d’'AV DE 0.5% = 4%. - frais d entree de 7%… bref on se rappoche voir cotoie un fond euros …

Dernier point de vigilance : il y a un biais cognitif assez fort :
Ce n’est pas parce que le taux de rendement est plus faible que la scpi est moins risquée. C est tout le contraire d un ETF…

Cette année toutes les scpi qui ont fait -10% de prix de parts sont celles qui avaient un TD de 4% ou moins…

Voila juste ma perception des choses,

[Robin_2b]

D’accord très intéressant, je te remercie.

Je vais creuser un peu plus en ayant ça en tête

[Robin_2b]

Par pure curiosité peux tu me donner ton allocation SCPI ?
(Si tu es d’accord évidemment)

De plus, rien à voir mais je n’ai pas bien compris le principe de la fiscalité étrangère dont tu me parlait plus haut, je pensais avoir compris que justement le fais d’avoir des part de SCPI à l’étranger diminuait le taux d’imposition du moins en achat en direct c’est différent en AV ?

[Pierrick-V]

Par contre dans tous les cas je ne dirais jamais qu il faut mettre tout son patrimoine dans Remake live…

Ma repartion personnelle pour l av est :

Remake Live : 40% (td : 6.7)
Activimmo: 20% ( td : 5.5)
Altixia : 20% (td : 5.5)
Epargne pierre : 20% (td : 5.3)

Le reste, j ai tout épluché et c’est pas fou sur Spirit 2…

On verra ds 3 ans sauf si de nouvelles scpi voient le jour sur l av.

[Robin_2b]

Ahah je n’était donc pas loin de ton allocation

@Robin_2b

J’ai en tête pour le moment :

• Épargne Pierre
• Pierval Santé
• Alitixia Cadence XII
• Activimmo

[Pierrick-V]

@Robin_2b

part de SCPI à l’étranger diminuait le taux d’imposition du

Oui mais uniquement en direct…

Exemple Remake live en AV : tu vois taux de rendement 7.74% mais c’est avant la fiscalité étrangère qui est forcément prise a la source donc rendement net defiscalite etrangere autout de 6.7% ce qui est encore énorme…

En direct tu paie la fiscalité étrangere mais pas de double imposition.

Pour faire simple :

En direct : prendre des scpi etrangere
En AV : SCPI française ou gros rendement comme remake, iroko

[Robin_2b]

D’accord je comprends mieux.

Je te remercie pour ton temps tu ma beaucoup appris

[Pierrick-V]

Pierval santé est une bonne scpi uniquement sur la thematique "santé"mais point de vigilance. Elle affiche 5.35% de TD brut de fiscalité étrangère mais est investi à 72% hors de france donc sur ton AV tu touchera peut etre 4.5% net de fiscalité étrangère. Et retirer les 0.5% de frais d enveloppe.

A toi de voir mais il faut en avoir conscience…

[Matthieu57]

Pour les intérêts, à priori, on m’a dit qu’on ne peut déduire que les intérêts des parts françaises d’une SCPI dans le cas des européennes.
Ca réduit un peu l’intérêt.

Est-ce que quelqu’un pourrait confirmer ?

[remitheo]

Les SCPI sont françaises. C’est pas parce qu’elles investissent à l’étranger qu’elles sont européennes. C’est la domiciliation du siège social qui compte de mémoire

[AlainW-33]

Merci pour ta réponse.

Mais là, ça concerne le mécanisme de « frais précomptés » qui existaient effectivement sur certaines (mauvaises ?) assurances vie. En gros, ils prélevaient la totalité des frais à l’entrée ou au début du versement (d’où le terme « précomptés ») en disant qu’il n’y aurait plus de frais à payer par la suite. Sauf que cela rognait d’entrée et de façon considérable le capital effectivement placé et qui travaillait !
Cela n’a rien à voir avec les frais d’une SCPI.

Pour une SCPI, les frais sont:

• les frais à la souscription (frais d’entrée) que tu paies quand tu achètes tes parts de SCPI. Ils sont souvent de l’ordre de 10 à 12% lors d’un achat en direct, un peu moins lorsque tu achètes tes parts de SCPI via une assurance vie. Ils ne sont dus qu’une fois et c’est ce qui réduit le montant de ton capital qui travail
• les frais de gestion annuels de la SCPI et que la SCPI prend, en gros, sur les loyers qu’elle perçoit pour son fonctionnement avant de redistribuer les loyers à ceux qui détiennent les parts de la SCPI. Ces frais tournent souvent autours de 9-10 à 12%. Sauf que c’est transparent pour toi, car les loyers que tu perçois sont nets de frais de gestion de la SCPI (à l’inverse des frais d’enveloppe de l’assurance vie qui sont prélevés par l’assureur en réduisant le nombre de parts que tu détiens).

Dans le cas de Remake Live:

• il n’y a pas de frais d’entrée; donc si tu places 100 €, tu perçois le nombre de parts pour 100 €. Sur une SCPI classique, il faut attendre au moins 1,5 à 2 ans pour rattraper ce que tu perds avec les frais d’entrée. Après, plus tu gardes longtemps, plus les frais d’entrée sont dilués
• le % de frais de gestion annuel est effectivement plus élevé - 18% comparé au 10-12% - et ça peut effectivement être gênant sur le long terme, car ça revient tous les ans. Sauf si la SCPI distribue, malgré des frais de gestion plus élevé, un rendement (nettement) plus élevé qu’une SCPI avec des frais de gestion plus bas ! C’est le cas actuellement pour Remake Live, mais on ne peut pas savoir si ça va durer.

Perso, j’ai pris l’année dernière, à part égale, Remake Live, Pierval Santé et Epargne Pierre, et pour l’instant, je suis plutôt content de Remake Live qui m’a délivré le rendement le plus élevé, devant Epargne Pierre, puis Pierval Santé en dernier.

Pourvu que ça dure, mais après, chacun ses choix et sa vision des choses …
Je cherche à renforcer mes SCPI, mais vu le contexte de l’immobilier, j’hésite un peu.
Par contre, je suis bien tenté par Altixia Cadence XII.

[Robin_2b]

Très claire je te remercie !

Oui donc dans l’ensemble ça reviens à ce que disais @Pierrick-V en effet Remake très intéressant pour le moment donc pourquoi pas en profiter et si ce n’est plus dans notre intérêt de la garder, on est sûr AV, donc plus facile à vendre et changer notre allocation par la suite. (D’ailleurs y’a t’il des frais dont je ne connais pas l’existence si je venais à vendre pour racheter une autre SCPI)

Pour le moment j’ai en vue : Épargne Pierre, Altixia XII, Activimmo et à présent Remake pour remplacer Pierval Santé, vous m’avez convaincu haha (Je précise que j’ai fais mes recherches de mon coté et que je n’ai pas choisie ça seulement en vous ayant écouter)

@AlainW-33

Je cherche à renforcer mes SCPI, mais vu le contexte de l’immobilier, j’hésite un peu.
Par contre, je suis bien tenté par Altixia Cadence XII.

C’est justement pas le meilleur moment pour investir quand rien ne va plus ? Si les taux son haut → moins de demande → les prix des parts diminue et c’est le moment d’acheter !

[AlainW-33]

@Robin_2b

D’ailleurs y’a t’il des frais dont je ne connais pas l’existence si je venais à vendre pour racheter une autre SCPI

Il y a des frais de sortie anticipée si tu revends avant 3 ans. La date qui compte, c’est la date du 1er investissement.
« En cas de désinvestissement, par arbitrage ou rachat (partiel, partiel programmé, total) dans un délai de 3 ans suivant l’investissement sur ce Support, une pénalité de 3% sera appliquée sur les sommes brutes rachetées de ce Support »

@Robin_2b

(Je précise que j’ai fais mes recherches de mon coté et que je n’ai pas choisie ça seulement en vous ayant écouter)

Ouf ! Mes choix me sont propres, si je les partage, ce ne sont pas des recommandations !

@Robin_2b

C’est justement pas le meilleur moment pour investir quand rien ne va plus ? Si les taux son haut → moins de demande → les prix des parts diminue et c’est le moment d’acheter !

On dit qu’il faut « acheter au son du canon et vendre au son du clairon ». Donc oui, ça devrait être le moment.
Mais vu ce qui se passe par exemple pour Primonial, je ne suis pas sûr qu’on ait touché le fond et que le clairon va retentir bientôt !
Déjà, je ne vais pas investir sur des SCPI dont les parts ont baissé, car cela signifie que la SCPI a des difficultés: il faudrait pouvoir évaluer précisément lesquelles et quels impacts pour la suite, ce que je ne sais pas faire.
Les SCPI, ça m’a l’air d’avoir une certaine inertie, ça ne va pas changer du tout au tout rapidement. Je me dis que je ferai bien, par exemple, d’attendre le prochain bulletin trimestriel pour voir l’impact des rachats versus souscription. Après, cela dépend de ton horizon de placement et des risques que tu es prêt à prendre. En ce qui me concerne, je n’ai peut-être plus 20 ans devant moi

[Robin_2b]

@AlainW-33

Il y a des frais de sortie anticipée si tu revends avant 3 ans. La date qui compte, c’est la date du 1er investissement.

D’accord bon à savoir !

@AlainW-33

Les SCPI, ça m’a l’air d’avoir une certaine inertie, ça ne va pas changer du tout au tout rapidement. Je me dis que je ferai bien, par exemple, d’attendre le prochain bulletin trimestriel pour voir l’impact des rachats versus souscription.

Oui c’est ce que beaucoup de monde fait j’ai l’impression et c’est plus sage en effet. À voir quel tournure ça prends

Ps: Je viens de trouver ce site pour voir les SCPI les plus impactées si jamais ça peut t’aider

5 questions/réponses sur les baisses des prix des SCPI 2024

Et il y a aussi les SCPI qui on le mieux résisté à la baisse des prix (on dirait que j’avais déjà fais une belle présélection des SCPI dans lequel je voulais investir (Épargne Pierre, Alitixia Cadence XII, Activimmo et Remake Live que je ne vois pas par contre)

[AlainW-33]

Interessant, merci !

Effectivement, c’est curieux, ils ne parlent ni de Remake Live, ni de Iroko Zen, qui sont de jeunes SCPI, d’autant que Remake Live a augmenté le prix de la part de 200 à 204 € en 2023.

Pour autant, quand on va voir leur sélection des meilleures SCPI, ces 2 figurent dans leur top 10 !

[JeanRadon]

Les variations de prix de parts de SCPI vont se poursuivre cette année, et probablement aussi l’an prochain. Pour évaluer un SCPI, il faut un recul de 5 ans au moins, voire 10ans… Jamais je n’investirai dans une jeune SCPI, sans historique, car on ne sait absolument pas comment ils vont gérer la seconde phase : Lorsque l’investissement est réalisé, il faut gérer, et c’est un autre métier que d’acheter, et amorcer la pompe à souscription, comme le font les jeunes SCPIs.

• Comment vont-ils gérer les travaux ?
• Comment vont-ils gérer les renouvellements de baux ?
• Quelle sera l’évolution du prix de parts de leurs achats ? (les emplacements étaient-ils les bons ?).
  Bref, l’expérience se paye à mon avis, et sans recul, malheureusement, il est difficile de se faire une idée. Les nouveaux entrants cherchent avant tout pour l’instant à entrer dans le jeu: quoi de mieux que de promettre 0 frais dans cet objectif ? La promesse est belle…

[Fabien36]

Bonjour, lorsque l’on consulte les SCPI disponible sur Linxea il est indiqué, par exemple pour ActivImmo, que la souscription minimum est de 10 parts. Est ce que c’est valable aussi lorsqu’on passe par leur AV Spirit 2 ?

[Jonathan5]

Fraction sur l AV

[Pierrick-V]

Bonjour,

Par l’AV, c’est en montant. Tu choisis le montant que tu veux (minimum 100 euros) et tu auras des fractions de parts.

[Robin_2b]

Tu peux voir ça car il me semble que Linxea propose des SCPI en Direct également, mais si l’achat ce fait via l’AV alors tu peux acheter des fractions de parts.