Je me permets de poster ce message car je cherche à entrer en contact avec d’autres investisseurs ayant souscrit une SCPI du groupe Primonial (par exemple Primopierre) via la banque Arkea ou ses partenaires.
Je pense avoir été très très mal conseillée, je perds énormément d’argent du fait de la baisse de la valeur des parts, de rendements en forte baisse, d’un endettement mal calibré, absence d’informations claires sur les risques réels au moment de la souscription…
Face à cette situation, j’ai lancé un groupe facebook qui s’appelle Collectif Primonial Arkea.
J’aimerais savoir si d’autres personnes sont dans ce cas et souhaiteraient échanger sur ce sujet.
Si vous êtes concerné(e), ou si vous connaissez quelqu’un qui pourrait l’être, vous êtes le/la bienvenu(e).
Qu’est ce que tu attends par rapport à cela?
Je n’ai pas de soucis quand au fait de dire qu’on a été mal conseillé, c’est certain. Par contre, je pense qu’ils sont blindés niveau juridique avec les DIC…
Quand tu regardes un peu, voila ce que ça donne pour le scénario mauvais :
Comme mentionné, la période de 10 ans est recommandé pour ce type de bien, si tu as un crédit que depuis 3/4 ans, tu es loin de la période de détention moyenne pour les SCPI.
Je pense que le crédit augmente cette sensation de perte car tu dois augmenter ton apport mensuel pour rembourser le crédit donc cela frustre d’autant plus que tu as l’impression de rembourser du vide.
Très bon initiative BTW je n’ai pas trouvé le groupe FB. C’est effectivement compliqué d’être plus mauvais que Praemia. Et c’est surtout un manque de respect. Il n’y a pas de comm ou quand elle en est existante c’est du genre t’as joué t’as perdu
Bonjour Damien , le problème étant que d’après les règles de la communauté, je ne peux pas poster de liens externes Je vais essayer de l’envoyer en message privé. Merci !
@guillaume73 je te réponds ici car je suis nouvelle sur le forum je n’ai droit qu’à trois réponses^^. Alors sur le papier je suis d’accord avec toi, en état de fait, c’est un peu plus complexe.
avant tout investissement, nous remplissons un questionnaire avec le conseiller en gestion de patrimoine (d’ailleurs on en prend car précisément on y connait rien) pour voir si on n’est en capacité d’investir. Mes résultats étaient à la limite.
je suis bien d’accord, mais les risque doivent être explicitement dits, écrits et présentés. Pour moi ça n’a pas été le cas.
je ne suis pas d’accord, on peut analyser une gestion structurelle, si elle présente des défauts ou non
tous les documents prévus par la loi ne m’ont pas été présentés ni par la banque ni par mon « conseiller »
je ne parle pas d’investissement sans risque mais je pense qu’il faut faire des investissements proportionnés et correspondant à son profil.
Concernant Primopierre, la gestion est une calamité et surtout le montage financier super opaque : on nous vend le crédit à 100% pour « l’effet de levier » en réalité c’est seulement pour maximiser les commissions des uns et des autres qui se rémunèrent sur les intérets du prêt. Par ailleurs, lorsque la banque fait des simulations sur notre capacité d’endettement, il y a deux simulations qui sont faites : 1 avec les frais d’entrées assurances ect, l’autre sans tous ces frais. Dans mon cas par exemple, la première simulation présentait un taux d’endettement de 8 points supérieur à la loi. Et des petits « détails » comme ceux là j’en ai découvert bcp en plongeant dans les détails des contrats.
@Thomas1990 : ce n’est pas une sensation de perte c’est une perte réelle, où les parts sont totalement illiquides ou en face de la dépense il n’y a aucun asset. Même après 10 ans ou 20 ans, même si le rendement revenait à celui de leurs de gloires, je ne ferai jamais de profit et je pense qu eje ne suis pas la seule.
Bonjour Camille, j’ai l’impression que maintenant le lien fonctionne, le voici : Redirecting...
Je crois qu’il y a vraiment un jeu trouble entre la banque qui prête, le cgp et la société de bureaux. Ils se refilent des rétro-commissions (j’en ai la preuve) et de fait attribue des prêts et des contrats qui ne correspondent pas au profil de l’investisseur. Mais ils s’en fichent car toute la responsabilité reposera sur le consommateur. Même s’ils gèrent très mal c’est le consommateur qui sera le responsable financièrement ce qui n’est absolument pas normal et en plus les parts ne sont pas du tout liquides. Donc je pense que ce montage est une grosse arnaque et à bien des égards, que la Directive MiFID II n’est pas appliquée correctement par les cgp.
Je déconseille d’ailleurs d’essayer de se retourner contre une société de gestion, ils n’y sont pour rien et ils ne peuvent pas conseiller que des choses qui s’envolent. À la limite contre le SCPI en elle même, mais là bon courage et avec les frais d’avocat et la bande passante de cerveau derrière, mieux vaut tourner la page…
Hello à la commu,
Je suis en très grande difficulté car j’ai investi sur Primopierre avec un prêt lorsque j’avais un haut revenu il y a 2 ans.
Aujourd’hui je suis extrêmement endetté et je dois puiser dans mon épargne chaque mois pour rembourser le prêt et je serai bientôt plus capable d’assumer ce remboursement.
Quels sont mes options ?
Selon les conditions de ton prêt tu peux peut-être demander à ta banque prêteuse de le prolonger (de 1 ou 2 ans souvent), cela te diminuera la mensualité.
Tu peux aussi racheter ton prêt via une autre banque dans le même objectif. Il faut bien faire les calculs pour que cela soit toujours intéressant.
En dernier recours, tu peux solder l’opération si cela est intéressant.
Arbitrer pour d’autres SCPI peut-être une idée mais c’est encore un autre risque et d’autres frais…
Bon courage !
Je n’ai jamais effectué de demande de rachat de crédit, par où commencer ?
Sachant que mon taux est assez élevé (5,15%) et que j’ai emprunté via ma SCI.
Tu as emprunté sur 25 ans ?
A mon avis s’il te reste 23/24 ans tu n’as pas beaucoup de chances de pouvoir négocier avec une autre banque mais tu peux toujours tester.
Sinon essaie de joindre directement la banque et de vérifier dans ton contrat s’il existe des clauses pour diminuer temporairement les mensualités.
Oui sur 25 ans.
En règle générale, quelle est la durée à partir de laquelle j’ai + de change d’obtenir un rachat de crédit chez une banque ?
Et vers quelles banques se tourner en tant que SCI ?
Le soucis c’est que si tu as acheté 100 000€ de Primopierre et que tes parts valent maintenant 50 000€, je ne suis pas sur qu’une banque accepte de reprendre ton prêt…
Essaie de passer par ton CGP qui t’a vendu ces parts pour éventuellement renégocier avec la banque mais à mon avis tu n’as pas beaucoup d’espoir la dessus car les taux sur 25 ans n’ont pas beaucoup baissé pour cette classe d’actif.
Bonjour à tous,
Je viens de demander à rejoindre le groupe, c’est une bonne initiative @Laetitia28
Je subis la même situation que vous, et elle est difficile. En revanche il y a plusieurs chose sur lesquelles je ne suis pas d’accord :
Non Praemia ne mérite pas que nous faisions tout pour la mauvaise presse. Ce sont les potentielles nouvelles souscriptions quand le marché repartira qui feront que tu pourras sortir et vendre tes parts si tu le souhaites. Par ailleurs je trouve Praemia transparent sur la situation et sur la stratégie qu’il mette en place (aller sur leur intranet). Ils cèdent certains actifs et rénove certains pour attirer de nouveaux locataires. En somme ils tentent de faire reprendre de la valeur aux immeubles
Nous avons choisi d’investir dans un secteur bureau, qui a été fortement affecté par le COVID et les changements de mode de (télé)travail qui en ont découlé. C’est peut etre notre erreur de ne pas avoir choisi un SCPI plus diversifiée, mais honnetement personne ne pouvait le prévoir.
La haine et la rage sont présentes car, en temps que jeune entrants dans la SCPI, nous n’avons pas profité des années fastes.
Il faut donc garder la raison et changer les plans. Si pour ma part, l’objectif était de garder les parts 8-10, je pense désormais les garder sur le très long terme comme complément de retraite. Le secteur immobilier repartira bien.
Pareil mais c’est sur que j’ai la chance de pouvoir combler la baisse de la distribution cette année vs le crédit (effort d’environ 160€ en + par mois tout de même) mais je pense que certains ne sont pas dans le même cas que moi.
J’espère que le retour sur investissement ne sera pas trop long (2/3 ans maximum) en espérant que leur plan de cession ne soit pas trop au rabais et qu’on reviendra à des niveaux de distributions plus élevés avec un TOF plus élevé et un taux d’endettement moindre.
Je vais essayer de l’envoyer en message privé. Merci !